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中金看好四类地产股附股

发布时间:2021-01-07 18:45:23 阅读: 来源:阻火模块厂家

【导读】受政策调控影响和对未来地产泡沫破掉的担心,地产板块有了近八个月的调整期,累计跌幅达30%~40%。中金公司认为,当前地产板块股值已经反映了进一步政策调控以及房价下跌的预期,未来继续下跌的空间有限,随着两会后行业政策将告一段落,政策的明朗、4月份成交量的回升以及人民币升值等因素会带动地产板块的反弹,建议买入地产股。

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=====揭秘:反弹催化剂+如何选股?=====

中金认为,在未来通胀和人民币升值趋势下,地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益;至于选股,主要有四个原则:

(1)行业集中度提高,看周转而非看利润率;

(2)一线城市泡沫较大,二三线成为市场主力;

(3)高档商品房受抑制,看好普通商品住宅销售;

(4)资金压力大,重组并购活跃。

对应的投资选择分别是:(1)龙头地产,该类公司估值低,增长潜力大;(2)区域优质地产公司;(3)大量廉价土地储备的公司;(4)重组类地产公司。

具体分析,眼下市场普遍担心的是:(1)后续还要出台严厉的政策,比如物业税;(2)信贷紧缩下2010年新屋成交量大幅度萎缩;(3)房地产公司盈利和NAV(净资产估值法)下调。但对此,我们的观点却是:

(1)2010年将是行业整体补库存以减少供需缺口的一年,短期内供给的增加、释放有难度,而信贷投放存在一定的惯性,在流动性依然充裕的情况下,泡沫的挤压是循序渐进的,行业不会出现大幅调整。

当然,行业将进入一个整固期,结构性会更加明显,即2010年二三线城市将成为市场主力。

(2)2010年信贷收缩确实将抑制部分需求,但过严的政策则将抑制供给在先(编注:可以理解为,抑制需求只是短期采取的动作)。

我们认为,政策目的是维持行业的稳定发展,房地产泡沫的挤压要逐步实现,由于目前利率水平较低,政策超调的概率不大。

(3)2010年房地产公司盈利确定性较强,资产负债能力也好于2008年。

我们汇总的主流地产公司数据显示,2009年底已售未结收入占2010年预测收入的比重平均预计将达到65%,而同时目前上市公司的资产负债状况也明显好于2007年底2008年初。

我们认为,目前房地产股价已反应了2010年房价跌15%~20%(这是比较悲观的预期)的情况。从历史上看,2008年最低迷期间地产公司NAV折让40%~50%,目前离这一水平还差20%~30%。但实际上,眼下很难到达2008年的折让水平,主要原因在于2008年地产公司面临破产压力,而目前地产公司资金很充裕,所以地产板块估值基本见底。(中金公司)

看好地产板块? 华夏易方达等9机构重仓股“超跌”(附股)

随着年报行情的深入、指数放量反弹,前期“最失意板块”——房地产股近期走势有所趋暖。就在昨日大盘振荡回落的环境下,地产板块也录得了0.41%的平均涨幅,过半个股收涨。尽管现在断言地产板块将会整体转势向上未必准确,但市场中的机构资金却为投资者“点中”了数只最具潜力的地产股。

机构并未出逃

在市场普遍担忧今年流动性紧缩且政策面进一步抑制楼价,地产股自去年12月以来可谓是A股市场中最失意板块,地产指数在此期间的最大跌幅高达25.82%,远比沪指11.78%的相同跌幅惨重。但据相关上市公司的年报披露,去年年末机构资金并未从地产板块出逃,反而买入不少地产股。

据记者统计,目前两市共有29家房地产行业的上市公司公布了年报,其中机构持流通股比例呈明显减少的仅保利地产、华业地产(600240)、广宇集团(002133)、上实发展(600748)四只个股,而卧龙地产(600173)、ST鲁置业、东湖高新(600133)、京投银泰(600683)、万通地产等个股的机构持股比例则明显增长。相应的,户均持股数上也显示出地产板块的筹码正逐步集中,11只个股的该数据环比增幅超过10%,其中卧龙地产、东湖高新、万通地产分别以70.50%、50.72%、46.22%的增幅位居前三;另外11只个股的户均持股数未发生明显变化。

“这其实说明机构资金对地产业的走势还是看得比较清,管理层抑制的是房价而不是流通性,而在巨大的刚性需求下,地产公司今年的业绩完全有望延续去年的华丽。但其二级市场的表现与此极不相称,后市势必将得到修正。”资深市场人士王镇谦向记者表示,良好的业绩和充分的调整,将支撑地产股逐渐走出底部、逐步修正上升通道,当中可关注今年已有开工项目、实现楼盘结算的二三线地产股。

9机构重仓股“超跌”

值得注意的是,由于去年12月份突如其来的一波下跌行情,机构资金所买入的地产股普遍受到了重创,这直接导致了机构资金陷入了“高位持仓”的尴尬局面。

据记者统计,尽管近期市场盘面有所转暖,但仍有不少机构重仓股的现价低于四季度均价,这包括泛海建设(000046)、世茂股份(600823)、万通地产、ST鲁置业、珠江实业(600684)、金丰投资(600606)、银基发展(000511)、莱茵置业(000558)、格力地产(600185)等9只个股。其中,泛海建设去年年末的十大流通股东有7家为基金且6家呈增持或新进的操作,当中包括华夏蓝筹(160311,基金吧)核心、华夏盛世精选两大“华夏系”基金。在机构“兴冲冲”地买入后,该股在去年12月中旬突遭重挫,以昨日12.89元的股价计,仍距去年四季度均价15.75元有18.14%的跌幅,成为9只个股中“超跌”现象最严重的个股。

同时,三家QFII持仓的世茂股份、四家“华夏系”基金持仓的万通地产、五家“易方达系”持仓的ST鲁置业、获王亚伟增持且具有重组题材的珠江实业,其现价距去年四季度均价的跌幅分别达到了15.14%、14.53%、13.81%和9.84%。有趣的是,珠江实业的第五大流通股东华商动态阿尔法灵活配置基金,同时持有的银基发展、莱茵置业,亦有7.56%和7.52%的跌幅。此外,王亚伟的“新宠”京投银泰,现价距去年四季度的均价也不过只有4.45%的涨幅。本报研究员王中认为,鉴于去年12月份以来地产板块的成交情况较前期迅速萎缩,机构在这一波跌幅中出场的可能性并不大,因此后市上述个股有望在机构护盘的意愿下逐步从板块中突破而出。

中证证券:二三线地产股延续稳步回升趋势

春节后第一周,全国楼市成交量出现恢复性上涨,成交金额也出现一定的提升,但京沪深穗一线城市库存去化速度明显放缓,并进一步接近08年的高位。我们认为,库存去化的放缓将影响未来新房开工的速度,进而影响到地产投资的增速。从近来地产股的走势来看,尽管其仍在低位盘整,但一些以二三线城市业务为重点的地产股也呈现企稳走势。

去库存化显著放缓

上周13个重点城市总计成交面积为1434.2万平米,其中京沪深穗一线城市成交69.11万平米,均超过2月份前两周的交易水平,不过与1月份的交易规模比,还存在较大的差距。我们认为,楼市成交还没有完全从节日因素中摆脱出来,近期楼市的成交可能还会延续低迷的氛围,但总体向上的态势有望进一步确立。

从去库存的速度看,京沪深穗以及杭州等重点城市均出现明显的放缓,五大城市上周的去化速度分别为26周、10周、65周、20周和32周。同2月份的前两周相比,库存去化放慢的程度进一步加大。我们认为,虽然节后楼市成交量出现了一定的回升,但同可售面积比,还存在较大差距,基于节日因素及对调控的悲观预期,目前一线城市的库存时间开始出现爆发式增长,但这种增长的持续性还有待观察。我们认为,目前出现的去化放缓继续持续的概率不大。首先,地产业面临的宏观环境不一样,目前库存的暂时加大并不是由于经济处于下行周期,而是由行业内部结构性调整所致,在预期和调整到位后,销售将逐步恢复到正常水平。其次,开发商的现金充裕,库存的暂时上升不会对全年业绩造成根本性逆转,在未来市场仍存不确定性的背景下,开发商补库存的动机仍在下降。再次,由于去年经历了较长的去化周期,而地产新开工面积仍在较低水平,未来形成可供出售的房源依然看紧。

然而,如果库存去化放缓延续,无疑会影响到今年的新开工面积,进而降低地产投资的增速,在预期不明的情况下,上半年地产开发投资仍将在低位徘徊。

二三线地产股率先反弹

二月份以来,受超跌回补及地产上市融资有可能放开的影响,申万地产指数出现一定的幅度反弹,截至3月2日,申万地产指数为3358.82点,刚刚位于30日均线上方。而今年以来,地产指数下跌6.76%,在23个一级子行业中跌幅排名第五;同时,从历史数据来看,目前地产股估值已处于安全边际,不过未来是否能够反弹还缺乏必要的支撑因素。

二级市场上,一些以二三线城市为业务重点的地产股初步企稳。统计显示,2月份以来区域性地产公司的整体涨幅达到10%,而全国性地产公司的涨幅为3.32%,以一线城市为开发重点的地产公司涨幅为7.35%。其中津滨发展(000897)、高新发展(000628)、渝开发(000514)、中天城投(000540)、莱茵置业等公司的涨幅都在12%以上,我们认为,目前二三线城市的地产泡沫化程度还不高,随着紧缩调控的继续,这些城市的投资性需求能较好地被控制,从而使其房价处于温和盘整的态势,并保证成交量,因而相关地产公司的业绩仍被看好。

春节假期之后涨幅较大的房地产行业股票

证券代码证券简称收盘价(元)3月2日2月22日区间市盈率(倍)

涨跌幅(%)以来涨幅(%)换手率(%)

000797中国武夷(000797)(000797)9.58-2.1524.4271.6480.59

002285世联地产(002285)48.973.9515.6061.0853.18

000838国兴地产(000838)10.27-1.2514.8844.31-

000502绿景地产(000502)11.750.0014.4127.80735.57

000897津滨发展6.61-0.7513.5731.23646.54

600503华丽家族(600503)13.708.1312.8524.1876.28

000029深深房A(000029)7.125.0112.4811.98537.72

000909数源科技(000909)14.141.9512.1313.06-

000514渝开发16.22-0.4311.8630.5066.24

600872中炬高新(600872)10.770.5611.6119.3998.19

600053中江地产(600053)9.110.1111.238.1322.82

000011深物业A10.502.4411.1135.7564.56

000090深天健(000090)12.356.2810.9610.76-

000150宜华地产(000150)8.336.7910.9233.1126.91

000711天伦置业(000711)10.154.1010.2117.97388.80

600732上海新梅(600732)10.41-1.709.4622.9145.99

600657信达地产(600657)10.033.839.3820.6120.82

600239云南城投(600239)24.973.019.2316.9488.01

000628高新发展13.43-2.479.1949.46880.21

600791京能置业(600791)7.02-1.139.1826.75-(中国证券报)

当地产再融资放开你会想起谁?

为何会有中天城投这类城投公司出现?中天城投与单纯意义上的开发公司不同,不但从事房地产开发建设,还介入土地一级开发,其开发项目在补足成本后的收益部份可以与当地政府按照7:3的比例分成。我们认为分税制是城投类公司出现的制度基础,而一级开发对资金的要求和整体当地资源的特殊性,也注定了有中天城投这类能够分享土地超额收益公司的存在,公司的盈利模式具有复制性和可持续性。

再融资放开的最先受益者。有媒体报导了地产股再融资即将重启的新闻,我们认为地产融资如果放开,还是能够一定程度表明政府对地产的调控态度在发生微妙变化,至少对能够实现融资企业的微观经营十分有利。从时间顺序分析,公司融资申请是在已经公告且未实现融资的公司中最为靠前的,如果地产股融资能够提速,中天城投将是最有希望率先实现融资的公司。而对于中天城投这类拿地能力强的公司而言,得到资金支持后的发展速度无疑会更快。公司业绩既有确定性也有弹性。

确定性体现在公司主打项目会展城的销售,由于政府已经搬至该地区,并且连接该区域与市区的道路也已经通车,对在该区域办公的公务员置业有较强吸引力,我们认为该项目每年的潜在需求量不低于70万平米,而每平米楼面地价只有290元,显然公司在定价政策上有较强灵活性,所以未来会展城的开盘热销是较为确定的。

弹性将体现在补贴收入和土地一级开发项目的受益。我们在盈利预测中没有考虑补贴收入,在对卖地的价格和规模也采取了较为保守的估计,公司未来业绩存在一定弹性空间。(国金证券(600109))

万通地产发布新品 引领业界绿色时尚

万通地产在北京万通中心举行“2010万通地产新品发布会”,成为业界引入时尚概念、定期进行新品发布的第一“人”。

发布会上,万通地产系统阐述了其绿色公司战略下的绿色产品战略,而在万通地产三个绿色新产品代表中,有两个是万通地产高端品牌“新新家园”的升级产品——北京万通天竺新新家园和天津万通生态城新新家园;另一个则是位于北京的万通地产绿色实验项目“万通绿色原型屋”。

据天津万通时尚置业有限责任公司总经理汪庆宏介绍,将于下半年推向市场的天津万通生态城新新家园项目,是万通地产内部的生态绿色标杆项目。该项目在执行中国《绿色建筑评价标准》的同时,还借鉴了美国LEED最近标准的发展方向,进行了相应的绿色建筑设计工作。通过努力,该项目可以达到国家绿色建筑最高标准三星级标准。同时,将实现住宅建筑节能75%,太阳能热水占生活热水的总供热量比率不低于60%,可再生能源使用大于10%,非传统水源利用率不低于20%的节能环保目标。

此外,万通生态城新新家园项目还规划建设一个约1000平方米的会所。该会所在太阳能、风能利用、外墙保温、环境温湿度控制等大量的节能新技术方面进行尝试应用,将会成为行业内首个“零耗能建筑”。万通地产称,零耗能会所代表了公司对前沿和新兴绿色生态技术的探索和尝试,未来条件成熟后将逐步运用到新开发项目中去。

对于大家不太熟悉的“万通绿色原型屋”,万通地产产品研发中心总监刘克峰介绍称,如同汽车行业的“概念车”一样,绿色原型屋是万通地产的“概念屋”。它是万通在建筑产品上对于绿色、环保方面的探索,进行实验性建造,以期通过实用检验,不断完善。绿色原型屋预计将于2011年底竣工,建成后会以实体样板间的形式进行展示。

值得一提的是,这一绿色原型屋的建设资金部分来源于“万通地产新产品研发基金”。这是2010年2月12日万通地产董事会通过的一项新决议。根据决议,万通地产将拿出每年销售金额的千分之五用于新产品的研发。万通地产董事长冯仑称,产品研发基金将成为万通地产推动绿色产品和新产品研发的制度安排。

绿色产品战略的实质进展让万通地产的绿色公司战略迈出了一大步。“以后每年春季,万通地产都要向市场发布新产品,请客户来评点,请市场为我们打分。”冯仑表示,万通地产将通过持续的绿色精品项目创新,引领市场的绿色时尚,也推动万通地产绿色公司战略在低碳时代走得更深更远。

保利地产继续定位为“成长型”企业

“成长”、“再融资”,成为了保利地产昨天年度股东大会上的两个关键词。对此,保利地产管理层均给予了正面回应:公司继续定位为“成长型”企业,今年适当时机会考虑再融资。

保利地产从2006年上市以来,持续保持高成长。2006-2009年度,保利地产净利润增长率分别达到了65.04%、121.77%、50.35%和57.19%。其掌门人李彬海提出的“成长比成功更重要”更是彰显保利地产对成长的看重。面对经济形势较为复杂的2010年,在房地产宏观调控政策连环而出的情况下,包括机构在内的投资者都对保利地产是否继续以“成长型”企业为定位提出了疑问。对此,保利地产总经理宋广菊表示,早在2009年,公司董事会结合宏观经济形势、房地产市场和公司的实际情况,就提出了“用3-5年,再造一个保利地产”的发展目标,并且着手编制公司新的“五年发展规划”,继续定位保利地产为“成长型”企业,提出了“以房地产为主业,以中心城市为主,以住宅开发为主;扩大经营规模与提高开发效益相结合,开发性收入和经营性收入相结合,资产经营和资本经营相结合”的“三个为主,三个结合”的发展方针。

当有个人投资者问道“成长型企业的成长率应该是多高”时,宋广菊回答称“20-30%”。有投资者追问“相对于此前的成长,公司20-30%的成长率是否过于保守,有无打埋伏?”李彬海笑着回答说,“保利地产历来希望做的比说的更好。”

有基金研究员提问称,根据万科(000002)的经验,房地产公司在营收达到500亿时会遇到发展上的瓶颈,保利地产如何对待这个瓶颈。李彬海表示,万科采用的是集团式管理,而保利采用的是扁平式管理,模式不同,对瓶颈的感觉也会不同。李彬海还表示,公司2010年工作重点有六项,包括:加强政策研究和战略管理,准确把握公司经营节奏;优化组织构架和管理机制,适应企业规模经营需要;加强精细化和标准化管理,提升经营管理水平。这些也是为公司规模再上台阶打基础、做准备。

保利地产早在今年2月4日就公布了2009年年度报告,由此引起了市场对公司再融资的猜想。在股东大会上,也有投资者就这一问题进行了提问。宋广菊表示,对公司来说,要保持成长速度,离不开资本市场的支持,公司今年也有再融资的打算,但不能降低股东回报是公司再融资首先要考虑的。李彬海补充说:“上市以来,公司净资产收益率一直维持在12%以上,说明公司对资金的使用是有效率的;公司股本虽每年都在扩大,但每股收益近3年来均保持在1元左右,说明公司对股东的回报是有保证的。”(证券时报)

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